租金易跌難漲　三都會區聰明布局

存款、房貸利率皆低，吸引投資客轉戰房市當起包租公，卻也牽動租金下跌，面對專家表示台北縣市今年還有二％至五％下跌空間的研判，聰明的包租公，該如何精挑地段、抗跌翻漲？本刊進行全面解析。

三十五歲的田凱帆任職建築師事務所，為替四歲與一歲的女兒籌措教育經費，積極尋找投資標的。在他看來，台股處波段高點，進場風險大，投資基金目前也還賠一五％，於是再次興起當包租公的念頭。

二○○五年、○六年間，他和兩位朋友合夥買入位於天母商圈的中古屋公寓，特地挑選頂樓，如此才可加蓋。這間約三十坪、八、九百萬元的房子，在頂樓加蓋、多一個樓層的效益下，隔了七間房出租，每月租金收入五、六萬元。

田凱帆說，當時房貸利率雖然超過三％，不過，銀行放款條件寬鬆，大型民營銀行甚至推出「全額貸」，當「包租公」的資金門檻不高，且公寓的年租金報酬率有六％，用來支付房貸綽綽有餘。一年後賣掉房子，與兩位友人共賺了三百多萬元，平均每人投報率四六％。

台北市租金直跌  房價猛漲　當包租公只能賺辛酸

他後來把投資不動產的獲利，轉進買股票與共同基金，結果績效欠佳，想想還是投資不動產好，但最近和朋友討論後才知道，現在包租公越來越難當，房貸利率目前雖然不到二％，租金收入卻是每況愈下。

以台北市為例，根據住商不動產統計，目前一般住宅的租金報酬率僅二％到三％，只比定存好一點，而若加上空置與維護成本，投報率可能不到一％，還沒賺錢之前，恐怕得先賺辛酸。

主計處的資料也顯示，租金指數年增率已連續十四個月呈現負成長。房租為何走勢疲軟？永慶房屋董事長廖本勝表示，租金下跌主因近年來國內利率過低所致。對投資客而言，錢擺銀行存款利息不到一％，若跨足房市，只要標的物具備增值潛能，就算租金只有一％到二％，都還是比存款好，這種氣氛底下，導致租屋供給大增，租金行情恐怕短期之內難見明顯回春。

就物件種類分析，廖本勝認為，店面部分因空置率止穩，未來租金跌價壓力相對輕，少數還有回溫跡象；辦公室部分因空置率還是高，倘若政府能透過ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）機制，大幅開放陸資在台設立辦公室，租金才有機會打底止穩。

台北縣供給量大投資客多　通勤時間越久租金跌越重

一般住宅部分，廖本勝研判今年租金還有二％至五％的下跌空間。他解釋，公寓、套房、雅房等的供給量還是大，除了捷運附近較有需求，非捷運路線的跌價壓力並不輕。

他並研判，大台北地區租金止跌將以三種節奏呈現。一、由於民眾對通勤的忍受度在三十分鐘以內，因此台北市中心往外，捷運三十分鐘內可到之地，例如永和市、中和市、新店市、板橋市等，有機會在今年底前止穩。

二、汐止市、新莊市等捷運尚未通車之地，研判還要一、兩年，租金才有機會觸底反彈。

三、更往外圍的林口鄉、三峽鎮等地，因房屋供給量大，加上投資客大量進場，租金下跌壓力最大，將最後止穩。

東森房屋董事長王應傑也認為，整體而言，房租今年還是易跌難漲，三大都會區中又以台北的壓力最大。儘管房價持續走高，但不管豪宅或住宅，目前空置率都高，以致老房東一提高租金，房客就搬家，新房東因為買貴了，想提高租金，也會遇到房客搬家的問題，最後可能房子丟給銀行，不得不慎。

房租持續走跌，現在還可以進場嗎？永慶房屋協理黃增福表示，根據永慶House Fun租屋網近二十萬筆資料顯示，今年第一季，台北縣市各區的整層住宅租金，全較去年同期下跌，建議投資人布局時，要考量增值潛力。

根據永慶House Fun租屋網統計，北市跌幅前三名為士林區（跌四．五％）、北投區（跌四．五％）與萬華區（跌四．一％），士林區與萬華區每坪租金已跌破六百元。黃增福建議，投資台北市時，首選還是最具增值潛能的大安區，該區今年第一季房價較去年同期漲四二．四％，租金則跌二．三％。

台北縣部分，跌幅前三名為淡水鎮（跌五．一％）、三峽鎮（跌五％）與鶯歌鎮（跌五％）。黃增福表示，淡水鎮、三峽鎮與林口鄉近年推案量大，不利租金止跌；若想布局台北縣，建議首選具三鐵共構優勢的板橋市。

中市租金報酬率逾三％　進場高市更勝一「酬」

台中市西屯區因有中部科學工業園區、逢甲商圈、台中七期新市鎮中心及台中捷運綠線經過，今年第一季租金漲幅一六．七％，居台中市各區之冠；第一季房價也較去年同期漲二一．七％，為永慶房屋建議首選。

由於台中市租金仍有上漲空間，不像台北縣市全部下跌，黃增福表示，台中市包租公可把年租金報酬率逾三％作為進場基本要求，以目前房貸不到二％計算，仍有獲利空間

（本文轉載自《今周刊》698期，更多精采文章請見《今周刊》）